Projekt domu jednorodzinnego krok po kroku

Indywidualny projekt domu to nie jedna teczka rysunków, lecz sekwencja decyzji, które podejmujemy razem z inwestorem w ustalonym porządku. Każda z nich wynika z poprzedniej: analiza działki określa, co jest możliwe, koncepcja pokazuje, co jest pożądane, a dokumentacja budowlana i wykonawcza mówi, jak to zbudować bez improwizacji na placu budowy. W tym artykule opisujemy, jak ten proces wygląda w naszej pracowni, od pierwszej rozmowy do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę i dalej, aż do dokumentacji, z której korzysta wykonawca.

Nahajowski Design + Properties

W skrócie

Działka i brief

Plan miejscowy lub warunki zabudowy i potrzeby domowników wyznaczają ramy projektu.

Koncepcja

Układ, bryła i wizualizacje to etap, na którym zapadają kluczowe decyzje.

Projekt budowlany

Opracowuje i podpisuje go współpracujący, uprawniony architekt, a my koordynujemy całość.

Wykonawczy i nadzór

Rysunki dla ekip i obecność na budowie chronią zatwierdzony efekt.

Nahajowski Design + Properties

Etap pierwszy: działka, przepisy i brief inwestora

Analiza działki i warunków formalnych

Zanim narysujemy pierwszą kreskę, sprawdzamy, w jakich ramach będziemy się poruszać. Podstawą jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a gdy go nie ma, decyzja o warunkach zabudowy. Z tych dokumentów wynikają parametry, których nie da się „przegadać”: maksymalna wysokość, geometria i kąt nachylenia dachu, linia zabudowy, intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, a czasem nawet kolorystyka elewacji.

Do analizy potrzebujemy także mapy do celów projektowych wykonanej przez geodetę, wypisu z rejestru gruntów oraz informacji o uzbrojeniu terenu: gdzie biegnie sieć wodociągowa, kanalizacja, gaz i energia. W przypadku działek o złożonych warunkach gruntowych zalecamy badania geotechniczne jeszcze przed koncepcją. Układ warstw gruntu i poziom wody gruntowej decydują o sposobie posadowienia budynku, a więc i o tym, czy podpiwniczenie lub zagłębiony garaż mają sens ekonomiczny.

Równie ważne są cechy, których nie ma w żadnym dokumencie: orientacja względem stron świata, widoki, które warto otworzyć, i te, które lepiej zasłonić, sąsiednia zabudowa, dojazd, spadek terenu, istniejące drzewa. Dlatego zawsze odwiedzamy działkę osobiście.

Brief, czyli jak zbieramy potrzeby inwestora

Dobry projekt zaczyna się od pytań, nie od inspiracji. Rozmawiamy o tym, jak rodzina funkcjonuje na co dzień: kto pracuje z domu, jak często przyjmuje gości, czy kuchnia ma być sercem domu, czy zapleczem, ile samochodów trzeba zmieścić, czy w perspektywie dziesięciu lat układ ma się zmieniać. Rozmawiamy też o oczekiwanym standardzie i kosztach utrzymania domu, bo architektura, która je pomija, jest tylko rysunkiem. Na tej podstawie powstaje program funkcjonalny: lista pomieszczeń z orientacyjnymi powierzchniami i relacjami między nimi.

Model budynku

Bryła sprawdzana w modelu 3D już na etapie koncepcji.

Aksonometria parteru

Układ funkcji i komunikacji w jednym rysunku.

Rzut parteru

Garaż, strefa dzienna i aranżacja wnętrz.

Rzut kondygnacji

Układ pomieszczeń z aranżacją wnętrz.

Nahajowski Design + Properties

Etap drugi: koncepcja architektoniczna

Od schematu funkcjonalnego do bryły

Koncepcja to moment, w którym program funkcjonalny spotyka się z działką. Zaczynamy od układu rzutów: strefa dzienna otwarta na ogród i południe, sypialnie od strony cichej, garaż i pomieszczenia techniczne jako bufor od ulicy lub północy. Dopiero później bryła dostaje formę. W Rezydencji w Lublińcu kompozycję zbudowaliśmy z prostopadłościennych brył nasuniętych na siebie, a duże podwieszenie piętra tworzy zadaszony, kameralny taras: to rozwiązanie wyszło wprost z analizy nasłonecznienia i potrzeby prywatności, nie z katalogu form.

Koncepcję przedstawiamy w postaci rzutów, elewacji i wizualizacji 3D, zwykle w dwóch lub trzech wariantach różniących się układem lub charakterem bryły. Na tym etapie zmiany są tanie i szybkie, dlatego zachęcamy do ich wprowadzania właśnie teraz, a nie po uzgodnieniu konstrukcji.

Decyzje, które warto podjąć już na etapie koncepcji

Choć koncepcja nie jest dokumentacją techniczną, przesądza o kilku kwestiach, których późniejsza zmiana jest kosztowna: technologii budowy (murowana, szkieletowa, prefabrykowana), rodzaju ogrzewania i wentylacji, wielkości przeszkleń i ich wpływu na bilans energetyczny, a także o tym, czy wnętrza będą projektowane równolegle. Ponieważ koncepcję architektury, wnętrz i terenu tworzymy razem, rozstrzygamy te sprawy od razu. Projektujemy dom od środka na zewnątrz. Dzięki temu wysokość pomieszczeń, lokalizacja szachtów czy miejsce na zabudowę kuchenną są przewidziane, zanim konstruktor policzy stropy.

Nahajowski Design + Properties

Etap trzeci: dokumentacja budowlana, techniczna i wykonawcza

Projekt budowlany i pozwolenie na budowę

Na podstawie zatwierdzonej koncepcji projekt budowlany opracowuje i podpisuje współpracujący z nami, uprawniony architekt prowadzący. Przekazujemy mu modele, rzuty i założenia, a potem konsultujemy wszystkie istotne kwestie, tak aby dokumentacja formalna wiernie odzwierciedlała koncepcję. Zgodnie z aktualnym Prawem budowlanym projekt budowlany składa się z trzech części: projektu zagospodarowania działki (PZT), projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) oraz projektu technicznego (PT). Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się PZT i PAB; projekt techniczny musi być gotowy przed rozpoczęciem robót i trafia do kierownika budowy. W tej fazie do pracy włączają się projektanci branżowi: konstruktor, projektant instalacji sanitarnych i elektrycznych, a w razie potrzeby specjalista od charakterystyki energetycznej.

Równolegle architekt prowadzący zbiera uzgodnienia: warunki przyłączenia do sieci, zgodę na zjazd z drogi, opinie wymagane planem. Składanie wniosku odbywa się dziś także elektronicznie, a organ ma ustawowy termin na wydanie decyzji. Z naszego doświadczenia wynika, że najwięcej czasu zabierają nie urzędy, lecz brak kompletu dokumentów. Dlatego w ramach koordynacji pilnujemy ich listy od pierwszego spotkania.

Projekt wykonawczy, czyli dlaczego nie kończymy na pozwoleniu

Projekt budowlany odpowiada na pytanie „czy można zbudować”. Projekt wykonawczy odpowiada na pytanie „jak dokładnie”. Zawiera detale: przekroje przez attyki i okapy, rozwiązania mostków termicznych, zestawienia stolarki z podziałami i kolorami, rysunki schodów, układ warstw posadzek, lokalizację punktów elektrycznych i hydraulicznych skoordynowaną z zabudową meblową. To dokument, z którego wykonawca wycenia i realizuje budowę, a my uczestniczymy w realizacji i koordynujemy ją tak, by efekt odpowiadał koncepcji.

Z naszego doświadczenia wynika, że pominięcie tego etapu przenosi decyzje projektowe na plac budowy, gdzie podejmuje je ten, kto akurat stoi z poziomicą w ręku. Rezultat rzadko odpowiada wizualizacjom, które inwestor zatwierdził miesiące wcześniej.

Więcej o tym zakresie: Proces projektowy. Jeśli chcą Państwo porozmawiać o swojej inwestycji, zapraszamy do kontaktu z pracownią.

Nahajowski Design + Properties